Von der Vergabe bis zur Übernahme des Bauwerkes

Angebotslegungen der Anbieter sind für den Auftraggeber oft in den Details schwer vergleichbar und auch nicht immer eindeutig in den Inhalten nachvollziehbar. Empfohlen wird eine umfassende Prüfung der vertraglichen Vereinbarung des Bau- bzw. Werkvertrages mit den Baufirmen. In der allgemeinen Rechtsregelung fallen Verträge von landwirtschaftlichen Betrieben mit Baufirmen nicht unter den Verbraucherschutz. Kostenvoranschläge gegenüber Unternehmern sind im Zweifel unverbindlich. Umso wichtiger ist hier eine vertragliche Regelung, die auch in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Baufirmen schon enthalten sind. Diese gilt es vor Vertragsabschluss zu beachten und genau zu prüfen. Dazu zählen Vereinbarungen bzw. Vertragsklauseln für Preiserhöhungen, Baubeginn und Bauzeit, die Baufertigstellung und die Übernahme sowie die Regelungen für Eigenleistungen, die bei landwirtschaftlichen Bauvorhaben oftmals eingebracht werden.

Eine solide Grundlage für Angebotsvergleiche und für den nachfolgenden Vertragsabschluss bietet ein umfassendes Leistungsverzeichnis mit Maßen und Preisangaben, mit Qualitätsangaben und Beschreibungen der einzelnen Arbeitsleistungen. Firmenangebote stellen das Leistungsverzeichnis oft in sehr unterschiedlichem Umfang und tiefgehenden Detailangaben dar, was schon einen Vergleich bei den Angebotslegungen schwermacht. In der Folge können bei einem Werkvertrag mit einem unzureichenden Leistungsverzeichnis, bei erforderlichen Änderungen oder Zusatzleistungen im Zuge des Bauvorschrittes, Irritationen oder Differenzen zwischen den Vertragspartnern auslöst werden. In diesem Zusammenhang sind auch die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Anbieters (AGB) von Bedeutung und vor Vertragsabschluss unbedingt zu prüfen. Ein ausreichend detailliertes Leistungsverzeichnis bietet zudem eine solide Grundlage für die Kontrolle während des Baufortschrittes und bei der Abnahme des Bauwerkes.

Die Baukosten haben im vergangenen Jahr eine rasante Steigerung genommen, die auch in diesem Jahr aufgrund der aktuellen Entwicklungen für geplante Projekte einige Herausforderungen bereithalten werden. In der vertraglichen Vereinbarung sollten die Regelungen zu Preiserhöhungen so klar, eindeutig und nachvollziehbar formuliert werden, damit dem Vertragspartner eine möglichst zutreffende Vorstellung vom künftigen Entgelt für das geplante Bauwerk vermittelt wird. Die Baufirmen haben aus den Erfahrungen des vergangenen Jahres reagiert und entsprechende Formulierungen in den Verträgen (AGB) eingebaut. Diese beziehen sich auf unverbindliche Angebotslegungen oder die Preisbildung nach Tagespreisen und basieren auf hohen Verwerfungen bei der globalen Nachfragesituation am Markt, Lieferengpässen oder stark steigenden Energiepreisen.

Auch hier kommt es darauf an, was im Vertrag geregelt ist bzw. welche Regelungen in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Vertragspartners formuliert wurden. Es gibt formlose oder förmliche Übernahmen sowie Teilabnahmen. Bei der formlosen gilt die Übernahme als erfolgt, wenn der Auftraggeber die Leistung in seine Verfügungsmacht übernimmt, also z.B. das Werk benutzt. Bei der förmlichen Übernahme hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber die Fertigstellung der Leistung schriftlich mitzuteilen und ihn zur Übernahme aufzufordern. Die Übernahme durch den Auftraggeber hat dann innerhalb einer vereinbarten Frist zu erfolgen. Nach Ablauf dieser Frist gilt die Übernahme als erfolgt, wenn der Auftraggeber ohne Angabe von Gründen die Leistung nicht förmlich übernommen hat. Bei der Übernahme sollte ein Protokoll erstellt werden, das folgende Punkte beinhalten sollte:

• Gegenstand der Übernahme
• anwesende Personen
• gerügte Mängel, samt Frist für die Behebung
• etwaige Abweichungen, Einschränkungen
• die Einhaltung oder Überschreitung der vertraglich vereinbarten Fristen und damit ggf. verbundene Pönalzahlungen
• Beginn und Ablauf der Gewährleistungsfristen

Bei Teilabnahmen ist zu beachten, dass es Berührungspunkte - und damit auch Probleme - zwischen bereits übernommenen und noch im Bau befindlichen Leistungen geben kann. Dazu zählen unter anderem das Risiko hinsichtlich Beschädigung, Zerstörung sowie Einschränkungen bei der Gewährleistung. Es ist jedenfalls empfehlenswert, nur eindeutig abgrenzbare und möglichst selbstständige Teilleistungen zu übernehmen.

Zur Absicherung von Gewährleistungs- und Schadenersatzpflichten des errichteten Bauwerkes kann ein Haftrücklass von 3 bis 5% des Auftragswertes vereinbart werden. Diese Vereinbarung ist im Bauwerkvertrag zwingend notwendig festzulegen, um spätere Auslegungsdifferenzen zu vermeiden. Haftungsrücklässe können in Form von Bargeldauszahlungen, Versicherungen oder auch Bankgarantien festgelegt werden. Auch wie lange der Haftrücklass vom Auftraggeber einbehalten werden darf, richtet sich nach der dafür getroffenen vertraglichen Vereinbarung. Bei neu zu errichtenden Bauwerken beträgt diese Garantiefrist in der Regel drei Jahre ab Übernahme, sofern er nicht vorher berechtigterweise in Anspruch genommen wurde.